Financiar una cubierta reflectante en comunidad: cuotas, fondo de obras e IVA

Quién paga una cubierta en una comunidad de propietarios

La respuesta está en la ley francesa de 10 de julio de 1965 sobre la propiedad horizontal. Su artículo 3 incluye entre los elementos comunes «la estructura de los edificios» (le gros œuvre): salvo disposición contraria de los estatutos, la cubierta y su impermeabilización pertenecen a todos. Su artículo 10 distingue dos familias de gastos: los relativos a la conservación, el mantenimiento y la administración de los elementos comunes, repartidos entre los propietarios en proporción a los valores relativos de sus elementos privativos, es decir, según las cuotas de participación (tantièmes) de los estatutos; y los de los servicios colectivos y los elementos de equipamiento común, repartidos en función de la utilidad objetiva que esos servicios presentan para cada lote.

Un revestimiento reflectante aplicado sobre la cubierta corresponde a la primera categoría: una obra sobre un elemento común general, repartida según las cuotas entre todos los propietarios, de la planta baja a la última planta. Eso es lo que hace financiable el proyecto, y lo que impide limitar el argumentario al confort de los pisos bajo cubierta: la impermeabilización protegida de los choques térmicos y de los UV, las zonas comunes más frescas y el valor del edificio afectan a cada lote. Nuestra página cool roof para comunidades de propietarios presenta el sistema y los edificios afectados.

Votar el gasto: la mayoría depende de la calificación de las obras

La financiación se vota al mismo tiempo que las obras, y la mayoría exigida depende de la naturaleza de la operación:

• Artículo 24 (mayoría de los votos emitidos por los propietarios presentes, representados o que votan por correspondencia): obras necesarias para la conservación del edificio. Un administrador puede adoptar esta calificación si el revestimiento se presenta como una protección de la impermeabilización existente.
• Artículo 25 (mayoría de los votos de todos los propietarios): su letra f) se refiere a las obras de ahorro de energía y de reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, la calificación más habitual para una cubierta reflectante, que reduce las necesidades de climatización.
• Artículo 25-1: si la resolución reúne al menos un tercio de los votos de todos los propietarios sin alcanzar la mayoría del artículo 25, la misma junta procede de inmediato a una segunda votación por la mayoría del artículo 24.

La calificación adoptada figura en la resolución y se fija con el administrador antes de la convocatoria. El decreto francés de 17 de marzo de 1967 impone, salvo urgencia, una convocatoria notificada al menos veintiún días antes de la junta, acompañada, para todo contrato o presupuesto sometido a votación, de sus condiciones esenciales o, en caso de concurrencia de ofertas, de las de los contratos propuestos. Nuestra guía para convencer a la junta general (en francés) ofrece un modelo de resolución y las respuestas a las objeciones; esta se centra en el dinero.

Tres formas de pagar

El fondo de obras

Desde la ley francesa de 22 de agosto de 2021, el artículo 14-2-1 de la ley de 1965 obliga a las comunidades de los edificios destinados total o parcialmente a vivienda a constituir un fondo de obras al término de un periodo de diez años tras la recepción del edificio. La obligación entró en vigor por tramos: el 1 de enero de 2023 para las comunidades de más de 200 lotes, el 1 de enero de 2024 de 51 a 200 lotes, el 1 de enero de 2025 para 50 lotes o menos. La aportación anual no puede ser inferior al 5 % del presupuesto previsional de la comunidad; cuando la junta ha adoptado un plan plurianual de obras, no puede ser inferior ni al 2,5 % del importe de las obras previstas en ese plan ni al 5 % del presupuesto previsional, y la junta puede decidir un importe superior.

El fondo financia la elaboración del plan plurianual, las obras que este prevé, las obras urgentes y las obras necesarias para la salvaguarda del edificio, la preservación de la salud y la seguridad de los ocupantes o la realización de ahorros de energía que no figuren en el plan. Una cubierta reflectante votada como obra de ahorro de energía puede, por tanto, imputarse a él, si la junta lo decide. Dos características cuentan: las sumas aportadas están vinculadas a los lotes y quedan definitivamente adquiridas por la comunidad, de modo que un vendedor no las recupera; y la asignación del fondo a una operación se vota.

La derrama

A falta de fondo suficiente, o si la junta prefiere preservarlo, el gasto es objeto de una derrama específica, repartida según las cuotas de participación en los gastos generales y exigible según el calendario votado, a menudo ajustado a los pagos a cuenta del contrato: pedido, inicio, recepción. Un calendario repartido en dos o tres ejercicios es una respuesta clásica a la objeción del coste, para una operación cuya obra solo dura unos días.

El préstamo colectivo y el éco-PTZ para comunidades

La ley de 1965 permite a la comunidad suscribir un préstamo colectivo por cuenta de los propietarios que decidan participar en él (artículos 26-4 y siguientes), en las condiciones fijadas por la junta. Entre los préstamos regulados, el ecopréstamo francés a tipo cero (éco-PTZ) existe en versión para comunidades, abierto a la comunidad de propietarios para edificios terminados hace más de dos años, por decisión de la junta. Su perímetro es preciso: aislamiento térmico de las cubiertas, de los muros que dan al exterior, de los cerramientos acristalados y las puertas, de los forjados inferiores, sistemas de calefacción o de agua caliente sanitaria, equipos que utilizan una energía renovable, renovación global y saneamiento autónomo. Un revestimiento reflectante por sí solo no entra en ninguna de esas categorías; solo una operación de aislamiento de la cubierta, que sí es elegible, podría integrarlo, algo que el administrador debe hacer confirmar por el banco antes de presentarlo a la junta. El simulador (en francés) da una primera idea del plazo de amortización, que conviene comparar con el calendario de pagos.

El IVA del 10 %: la palanca fiscal real

En un edificio de viviendas terminado hace más de dos años, las obras de mejora, transformación, acondicionamiento y mantenimiento tributan en Francia al tipo reducido de IVA del 10 % (artículo 279-0 bis del código general de impuestos francés). La doctrina fiscal precisa que los elementos comunes de los edificios colectivos de viviendas quedan cubiertos siempre que el edificio esté destinado a vivienda en al menos la mitad de su superficie, aplicándose entonces el tipo a la totalidad de las obras en esos elementos comunes. El suministro y la aplicación de un revestimiento reflectante en la cubierta de una comunidad entran en ese marco.

Dos precisiones evitan las sorpresas desagradables. El tipo del 5,5 % está reservado a una lista cerrada de obras de renovación energética (aislamiento térmico, equipos de calefacción y de agua caliente que utilizan una energía renovable, en particular) de la que el revestimiento reflectante no forma parte: es el 10 %, no el 5,5 %. Y desde el 1 de marzo de 2025 ya no se exige el certificado aparte: el cliente certifica en el presupuesto o en la factura que se cumplen las condiciones del tipo reducido, y conserva esos documentos. El administrador firma en nombre de la comunidad.

Lo que MaPrimeRénov’ no financia

MaPrimeRénov’, la ayuda francesa a la renovación de viviendas, no cubre el cool roof. Esta frase vale también para MaPrimeRénov’ Copropriété, cuyas reglas son públicas: la ayuda se dirige a una renovación energética de los elementos comunes con una ganancia de al menos el 35 % tras las obras, acreditada por una auditoría energética o un diagnóstico técnico global, con un asistente de dirección de proyecto obligatorio, empresas con la acreditación francesa RGE, en una comunidad inscrita en el registro, construida hace al menos quince años y compuesta mayoritariamente por residencias principales. Las obras citadas son el aislamiento de la cubierta y de los muros, el cambio del sistema de calefacción y la instalación de una ventilación. Una cubierta reflectante no figura entre ellas.

La misma respuesta vale para los certificados franceses de ahorro energético (CEE): la ficha BAT-EN-112, que se refiere a los revestimientos reflectantes en cubierta, está reservada a los edificios terciarios de uso comercial cuyo volumen se climatiza, en calor y en frío, mediante bomba de calor. La vivienda colectiva no entra en ella. Nuestro artículo sobre la ficha BAT-EN-112 (en francés) detalla sus condiciones, y la página ayudas cool roof 2026 resume lo que existe de verdad.

Las ayudas locales, que se comprueban edificio por edificio

Regiones, departamentos, mancomunidades y municipios franceses conceden a veces ayudas a las obras para las comunidades, con condiciones definidas localmente. La ANIL, agencia nacional francesa de información sobre la vivienda, mantiene actualizado un buscador de ayudas locales a las obras, por región y por departamento, que indica para cada dispositivo las condiciones y el interlocutor. Las administraciones comprometidas contra las islas de calor son aquellas donde un expediente de cubierta clara tiene más posibilidades de encontrar apoyo, nunca garantizado de antemano. Comprobamos este punto durante el estudio, antes de la junta, para no someter a votación una resolución que cuente con una ayuda inexistente.

Lo que financia, en concreto, la comunidad

El coste de una cubierta reflectante depende de la superficie, del soporte (betún, membrana), de la preparación, del acceso y del tipo de IVA; solo existe en la propuesta entregada tras el estudio, y no publicamos tarifas. Lo que se compra sí se describe: un sistema en 4 capas (imprimación PH169, capa base reflectante PH107 en dos manos, acabado antisuciedad PH107TCL), reflectancia solar del 95 % (ASTM E903-12), emisividad de 0,89 (ASTM C1371-15), SRI de 120 (ASTM E1980), SRI conservado tras 4.000 h de envejecimiento acelerado QUV — vida útil convencional de 20 años (ficha CEE francesa), clasificación al fuego Broof(t3) (informe CSTB RA23-0010).

El resultado se mide: una cubierta plana oscura que subía a 50–70 °C se mantiene entre 25 y 35 °C, es decir, hasta −30 °C en superficie, con −29 °C registrados por infrarrojos en la recepción de la obra de Airbus Marignane en junio de 2026; en las viviendas de la última planta, hasta −6 °C percibidos según el aislamiento de la azotea. La impermeabilización, protegida de los ciclos de dilatación, envejece más despacio, lo que aplaza la partida que toda junta teme; nuestro artículo sobre la vida útil de una impermeabilización (en francés) describe las señales de desgaste. La obra se hace sin grúa ni andamio, con los bidones y la bomba en el suelo, sin acceso a las viviendas, en unos días. Los factores del precio se explican en la página precio de un cool roof; para una comunidad pequeña o una casa con cubierta plana, el mismo sistema está disponible en la tienda en línea (en francés).

El calendario de una financiación que llega a buen puerto

1. Tres meses antes de la junta: estudio gratuito, visita técnica y propuesta detallada, con mención del tipo de IVA.
2. Dos meses antes: consejo de la comunidad; elección del modo de financiación, comprobación de las ayudas locales, calificación de las obras y mayoría fijadas con el administrador.
3. Un mes antes: convocatoria con la propuesta y el dictamen del consejo de la comunidad, dentro del plazo de veintiún días.
4. Junta: votación de las obras, de la financiación y de la autorización al administrador para presentar en el ayuntamiento la declaración previa (código urbanístico francés; artículo en francés) por el cambio de color de la cubierta.
5. Tras la votación: derrama o asignación del fondo de obras, firma del contrato, obra con tiempo seco entre 12 y 35 °C, recepción con mediciones por infrarrojos y dossier de obra ejecutada.

Fuentes

• Ley n.º 65-557 de 10 de julio de 1965 por la que se establece el estatuto de la copropiedad de los inmuebles edificados (artículos 3, 10, 24, 25, 25-1, 26-4) y artículo 14-2-1, fondo de obras, Légifrance.
• Decreto n.º 67-223 de 17 de marzo de 1967, artículos 9 y 11, Légifrance.
• Fondo de obras establecido en las comunidades de propietarios, Justice.fr, 2025.
• Comunidad de propietarios: el fondo de obras en 6 preguntas, Institut national de la consommation (instituto nacional francés del consumo), 2026.
• Tipos de IVA para las obras de renovación de una vivienda, Service-Public, 2026, y BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, locales afectados por el tipo reducido, BOFiP, 2025.
• MaPrimeRénov’ Copropriété, France Rénov’.
• Ecopréstamo a tipo cero, Ministerio francés de Transición Ecológica, 2026, y Ecopréstamo a tipo cero para comunidades, ANIL, 2026.
• Financiar obras en una comunidad de propietarios y Ayudas locales a las obras, ANIL.
• Informes de ensayo del sistema PrimaTherm®, página de certificaciones.