Decreto terciario francés y cool roof: OPERAT, plazos −40 / −50 / −60 % y la cubierta

De dónde viene el decreto terciario francés

El dispositivo Éco Énergie Tertiaire nació del artículo 175 de la ley francesa ELAN de 23 de noviembre de 2018, codificado en el artículo L. 174-1 del código de la construcción y la vivienda. El decreto n.º 2019-771 de 23 de julio de 2019 fijó sus modalidades, completado por la orden de 10 de abril de 2020 (método de cálculo, plataforma de declaración) y después por una serie de órdenes llamadas «de valores absolutos» que fijan, categoría de actividad por categoría, los niveles de consumo que deben alcanzarse. Una orden de 1 de agosto de 2025 integró el certificado anual directamente en la plataforma OPERAT.

La intención es sencilla: el parque terciario pesa mucho en el consumo de energía del país, y una gran parte de sus edificios es anterior a cualquier reglamentación térmica. En lugar de imponer obras concretas, el legislador eligió una obligación de resultado: reducir el consumo, por los medios que cada obligado considere más eficaces. Esto es lo que da al cool roof su lugar, sin garantizarle ninguno por adelantado.

A quién afecta

El decreto se dirige a los edificios, partes de edificios o conjuntos de edificios situados en una misma parcela o en un mismo emplazamiento, que albergan actividades terciarias en una superficie construida acumulada de al menos 1.000 m². Las actividades terciarias se entienden en sentido amplio: oficinas, comercio y supermercados, plataformas logísticas, enseñanza, sanidad, hostelería y restauración, equipamientos deportivos y culturales, administraciones, centros de datos. Un centro industrial no está sujeto por sus talleres, pero sí por sus oficinas o sus almacenes si se supera el umbral.

Las obligaciones recaen sobre el propietario y sobre el arrendatario, cada uno en lo que le concierne, según el reparto previsto en el contrato de arrendamiento; el decreto prevé que se transmitan mutuamente la información necesaria. Quedan excluidas las construcciones provisionales, los lugares de culto y ciertos edificios de defensa o de seguridad.

Los objetivos: relativo o absoluto

Cada obligado elige, edificio por edificio, entre dos vías:

• El método relativo (Crelat): reducir el consumo de energía final un 40 % en 2030, un 50 % en 2040 y un 60 % en 2050 respecto a un año de referencia elegido entre 2010 y 2019 (doce meses consecutivos, corregidos por las variaciones climáticas). Cuanto más consumidor sea el año de referencia, más accesible es el objetivo relativo; pero hay que disponer de sus facturas.
• El método absoluto (Cabs): alcanzar un nivel de consumo expresado en kWh por m² y año, fijado por orden ministerial para cada categoría de actividad, modulado por la zona climática y la altitud. Favorece a los edificios ya eficientes, cuyo consumo de referencia es demasiado bajo para soportar un −40 %.

El objetivo adoptado es el menos exigente de los dos, y es posible cambiar de método de un plazo a otro. Se prevén modulaciones (artículo R. 174-26 del código de la construcción y la vivienda) en caso de limitaciones técnicas, arquitectónicas o patrimoniales, de cambio de actividad o de coste manifiestamente desproporcionado de las acciones; se justifican con un expediente técnico, elaborado por un profesional, presentado en OPERAT.

OPERAT: declarar cada año

La plataforma OPERAT (observatorio del rendimiento energético, la renovación y las acciones del sector terciario), operada por la ADEME, es la ventanilla única del dispositivo. Cada obligado crea en ella sus entidades funcionales, indica el año de referencia y declara, antes del 30 de septiembre, los consumos del año anterior, todos los usos y todas las energías incluidos. La plataforma calcula los objetivos, expide el certificado anual y atribuye la calificación Éco Énergie Tertiaire, representada por hojas, desde el obligado con retraso hasta el que ha alcanzado su objetivo.

Esta calificación no es anodina: se pide en las auditorías de adquisición, en los expedientes de financiación y en las negociaciones de arrendamiento. Un edificio mal calificado se alquila y se vende peor; un plan de acciones creíble y documentado vale como argumento patrimonial.

Sanciones: lo que arriesga un obligado

El decreto favorece la puesta en conformidad progresiva. En caso de incumplimiento — declaración ausente, objetivo no alcanzado sin justificación —, el prefecto puede:

1. enviar un requerimiento para declarar o para presentar un plan de acciones;
2. publicar en una web del Estado el nombre del obligado incumplidor (name and shame);
3. imponer una multa administrativa, cuyo importe, fijado por el código de la construcción y la vivienda, es distinto para las personas físicas y jurídicas.

No insistimos en los importes: para un gestor de patrimonio, el riesgo real es la pérdida de valor de un activo mal calificado, y la dificultad creciente para alquilarlo a arrendatarios que también están obligados.

Construir un plan de acciones

El decreto terciario rara vez se gana con una sola acción. Un plan creíble se organiza por orden de coste y de plazo de retorno:

1. Usos y gestión: consignas de temperatura, horarios, apagado, sensibilización — ganancias rápidas y gratuitas.
2. Regulación y gestión técnica: programación, sondas, sistema de gestión del edificio.
3. Iluminación: paso a LED y detección de presencia.
4. Envolvente, partida cubierta: cubierta reflectante, estanqueidad al aire, aislamiento cuando se renueva la cubierta.
5. Equipos: sustitución de las enfriadoras, ventilación, agua caliente sanitaria.
6. Producción renovable, que no reduce el consumo final declarado pero se inscribe en el artículo L. 171-4 del código de la construcción y la vivienda.

El cool roof se sitúa en el punto 4, pero su plazo de retorno — generalmente de 3 a 5 años cuando el edificio está climatizado — lo acerca a las acciones de la primera categoría. No requiere ni parada de actividad ni medios de elevación: bidones y bombas en el suelo, solo las mangueras suben a la cubierta, y una plataforma logística sigue expidiendo durante la obra.

El lugar exacto del cool roof

Lo que hace

Una cubierta oscura alcanza de 50 a 70 °C bajo el sol de verano; tratada con el sistema PrimaTherm® — reflectancia del 95 % (ASTM E903-12), emisividad 0,89 (ASTM C1371-15), SRI 120 (ASTM E1980) — se mantiene entre 25 y 35 °C, es decir, hasta −30 °C en la superficie. En el mayor edificio de Airbus Marignane, la medición por infrarrojos en la recepción dio −29 °C. El calor que no entra no hay que extraerlo: el consumo de climatización baja del 15 al 25 % en la zona climática francesa H1, del 20 al 30 % en H2, del 25 al 40 % en H3, es decir, hasta −40 % de esa parte. En un edificio sin climatización, la ganancia se lee en confort — hasta −6 °C percibidos según el aislamiento — y en climatizadores portátiles evitados.

Lo que no hace

No reduce el consumo de calefacción, de iluminación ni de proceso. El efecto sobre el consumo total declarado depende, por tanto, del peso de la climatización en su balance: decisivo para un comercio en zona H3 climatizado toda la temporada, modesto para unas oficinas poco climatizadas en zona H1. El simulador (en francés) da una primera horquilla; el estudio gratuito la afina a partir de sus facturas.

Cómo demostrarlo

OPERAT solo registra kilovatios hora. Para que la contribución del cool roof sea legible en su trayectoria:

• instalar un subcontaje de la climatización antes de la obra o, en su defecto, registrar los consumos por periodos;
• medir las temperaturas de superficie (infrarrojos) e interiores antes y después, a las mismas horas y en las mismas condiciones;
• corregir por grados-día de refrigeración para comparar dos veranos distintos;
• consignar la acción en el plan de acciones presentado en OPERAT, con la fecha, la superficie y los valores certificados del revestimiento.

Para cada obra entregamos las mediciones por infrarrojos, el control de espesores, la ficha de seguimiento y el dossier de obra ejecutada que alimentan ese expediente.

Financiación: CEE condicionales e IVA

El decreto terciario impone; no financia. Las palancas que hay que examinar:

• Certificados franceses de ahorro energético (CEE), ficha BAT-EN-112: la prima es condicional. Se dirige a los edificios terciarios de uso comercial cuyo volumen se climatiza, en calor y en frío, mediante bomba de calor, con importes a tanto alzado de 160, 170 y 270 kWh cumac por m² según la zona H1, H2 o H3. No se aplica tal cual a la industria, la logística o la agricultura, y el importe de la prima depende del mercado de los certificados en el momento de la solicitud. La solicitud debe preceder a la firma del presupuesto (papel activo e incitativo del obligado).
• MaPrimeRénov’ no cubre el cool roof.
• El Fondo Verde francés (Fonds Vert) y las convocatorias regionales de proyectos: para las administraciones locales y con reserva de las dotaciones anuales.
• IVA: el tipo reducido del 10 % se aplica a las viviendas francesas de más de dos años, no al sector terciario.

Nuestra página sobre las ayudas al cool roof en Francia en 2026 detalla estos dispositivos.

Arrendador y arrendatario: quién hace qué

El decreto terciario se dirige a la vez al propietario y al ocupante, y ahí es donde a menudo se atascan los proyectos. En la práctica:

• el arrendador es responsable de la envolvente y de los equipos que conserva; la cubierta, y por tanto el cool roof, le corresponde en general;
• el arrendatario es responsable de sus usos y de sus equipos; a menudo dispone de las facturas de energía y declara los consumos;
• el contrato de arrendamiento reparte las obligaciones y los costes; los contratos recientes incluyen un anexo ambiental que organiza el intercambio de datos.

Para una inmobiliaria o un inversor, la cubierta reflectante es una inversión en el activo: protege la impermeabilización, mejora la calificación Éco Énergie Tertiaire del inmueble y facilita la relación con arrendatarios que también están obligados. Para un explotador arrendatario, es una acción que proponer a su arrendador, con cifras en la mano, en el marco del plan de acciones común.

Los errores frecuentes en las declaraciones OPERAT

1. Elegir un año de referencia sin disponer de sus facturas completas: la declaración se vuelve impugnable.
2. Olvidar una energía: el gas, la red de calor o el frío suministrado cuentan tanto como la electricidad.
3. Declarar una superficie inexacta: la superficie construida terciaria condiciona el umbral y los objetivos absolutos.
4. No documentar las acciones: una bajada de consumo sin plan de acciones es difícil de defender en caso de control; una subida sin explicación lo es aún más.
5. Esperar a 2029 para actuar: las obras de cubierta se hacen con tiempo seco entre 12 y 35 °C; una acción decidida en otoño se mide el verano siguiente y se declara el año posterior. El calendario es corto.

Casos de uso por tipo de edificio

Los resultados de nuestras obras de referencia (centro de mantenimiento TGV de Lyon, centros aeronáuticos de Marignane y Le Bourget, almacén de 1.000 m² en Marsella, planta de curados de Périgny con un bajocubierta que pasó de 50 a 30 °C y −35 % de consumo de frío) se presentan en nuestros proyectos, con las mediciones antes/después.

Lo que cambia una cubierta reflectante para la calificación

La calificación Éco Énergie Tertiaire se calcula a partir de los consumos declarados; no premia las intenciones. Una acción de cubierta realizada en primavera se lee en la declaración del año siguiente, siempre que el verano haya sido comparable o que se haya aplicado la corrección climática. Por eso recomendamos anunciar la acción en el plan presentado en OPERAT y documentarla después con las mediciones: la coherencia entre el plan y los kilovatios hora es lo primero que mira un inspector.

Calendario práctico para un obligado en 2026

• Antes del 30 de septiembre de 2026: declaración de los consumos de 2025 en OPERAT; comprobación del año de referencia y del método adoptado.
• Otoño de 2026: auditoría o estudio de las partidas; integración del cool roof en el plan de acciones si la climatización pesa.
• Primavera de 2027: obra de cubierta reflectante antes de la temporada de calor (aplicación entre 12 y 35 °C, soporte seco), subcontaje instalado.
• Verano de 2027: mediciones; 30 de septiembre de 2028: primera declaración que integra un verano completo tratado.
• 2030: primer plazo; cada año ganado es un verano de ahorro y una calificación mejorada.

El papel de Hélios

No somos una consultoría normativa; somos el aplicador del sistema PrimaTherm® en toda Francia, con referencias en la aeronáutica, el ferrocarril, la industria y el mantenimiento multitécnico. Lo que aportamos a su trayectoria del decreto terciario: un estudio gratuito en 48 h (medición por satélite, análisis del soporte, calificación de la parte de climatización y de las ayudas), una obra sin medios de elevación y sin parada de actividad, y pruebas medidas para integrar en su plan de acciones. El contexto normativo completo — RE2020, artículo L. 171-4, urbanismo, fuego — se describe en nuestra página dedicada.

Fuentes oficiales: decreto n.º 2019-771 de 23 de julio de 2019 en Légifrance, dispositivo Éco Énergie Tertiaire, Ministerio francés de la Transición Ecológica, plataforma OPERAT, ADEME, ADEME.