Décret tertiaire et cool roof : OPERAT, échéances −40 / −50 / −60 % et place de la toiture

D’où vient le décret tertiaire

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire est né de l’article 175 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, codifié à l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 en a fixé les modalités, complété par l’arrêté du 10 avril 2020 (méthode de calcul, plateforme de déclaration) puis par une série d’arrêtés dits « valeurs absolues » qui fixent, catégorie d’activité par catégorie, les niveaux de consommation à atteindre. Un arrêté du 1er août 2025 a intégré l’attestation annuelle directement dans la plateforme OPERAT.

L’intention est simple : le parc tertiaire pèse lourd dans la consommation d’énergie du pays, et une grande partie de ses bâtiments date d’avant toute réglementation thermique. Plutôt que d’imposer des travaux précis, le législateur a choisi une obligation de résultat : réduire la consommation, par les moyens que chaque assujetti juge les plus efficaces. C’est ce qui donne au cool roof sa place, sans lui en garantir aucune par avance.

Qui est concerné

Le décret vise les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d’au moins 1 000 m². Les activités tertiaires s’entendent largement : bureaux, commerces et grande distribution, plateformes logistiques, enseignement, santé, hôtellerie et restauration, équipements sportifs et culturels, administrations, data centers. Un site industriel n’est pas assujetti pour ses ateliers, mais l’est pour ses bureaux ou ses entrepôts si le seuil est franchi.

Les obligations pèsent sur le propriétaire et sur le preneur à bail, chacun pour ce qui le concerne, selon la répartition prévue par le bail ; le décret prévoit qu’ils se transmettent les informations nécessaires. Les constructions provisoires, les lieux de culte et certains bâtiments de défense ou de sécurité sont exclus.

Les objectifs : relatif ou absolu

Chaque assujetti choisit, bâtiment par bâtiment, entre deux voies :

• La méthode relative (Crelat) : réduire la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019 (douze mois consécutifs, corrigés des variations climatiques). Plus l’année de référence est énergivore, plus l’objectif relatif est accessible ; encore faut-il en détenir les factures.
• La méthode absolue (Cabs) : atteindre un niveau de consommation exprimé en kWh par m² et par an, fixé par arrêté pour chaque catégorie d’activité, modulé par la zone climatique et l’altitude. Elle avantage les bâtiments déjà performants, dont la consommation de référence est trop basse pour supporter −40 %.

L’objectif retenu est le moins contraignant des deux, et il est possible de changer de méthode d’une échéance à l’autre. Des modulations sont prévues (article R. 174-26 du CCH) en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, de changement d’activité, ou de coût manifestement disproportionné des actions ; elles se justifient par un dossier technique, réalisé par un professionnel, déposé sur OPERAT.

OPERAT : déclarer chaque année

La plateforme OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire), opérée par l’ADEME, est le guichet unique du dispositif. Chaque assujetti y crée ses entités fonctionnelles, renseigne l’année de référence et déclare, avant le 30 septembre, les consommations de l’année précédente, tous usages et toutes énergies confondus. La plateforme calcule les objectifs, délivre l’attestation annuelle et attribue la notation Éco Énergie Tertiaire, matérialisée par des feuilles, de l’assujetti en retard à celui qui a atteint son objectif.

Cette notation n’est pas anodine : elle est demandée dans les audits d’acquisition, les dossiers de financement et les négociations de bail. Un bâtiment mal noté se loue et se vend moins bien ; un plan d’actions crédible, documenté, vaut argument patrimonial.

Sanctions : ce que risque un assujetti

Le décret privilégie la mise en conformité progressive. En cas de manquement — déclaration absente, objectif non atteint sans justification —, le préfet peut :

1. adresser une mise en demeure de déclarer ou de produire un plan d’actions ;
2. publier sur un site de l’État le nom de l’assujetti défaillant (name and shame) ;
3. prononcer une amende administrative, dont le montant, fixé par le code de la construction et de l’habitation, est distinct pour les personnes physiques et morales.

Nous n’insistons pas sur les montants : pour un gestionnaire de patrimoine, le risque réel est la dégradation de la valeur d’un actif mal noté, et la difficulté croissante à le louer à des preneurs eux-mêmes assujettis.

Construire un plan d’actions

Le décret tertiaire se gagne rarement sur une seule action. Un plan crédible s’organise par ordre de coût et de temps de retour :

1. Usages et pilotage : consignes de température, horaires, extinction, sensibilisation — gains rapides et gratuits.
2. Régulation et gestion technique : programmation, sondes, GTB.
3. Éclairage : passage en LED et détection de présence.
4. Enveloppe, poste toiture : toiture réfléchissante, étanchéité à l’air, isolation lorsque la toiture est refaite.
5. Équipements : remplacement des groupes froids, ventilation, eau chaude sanitaire.
6. Production renouvelable, qui ne réduit pas la consommation finale déclarée mais s’inscrit dans l’article L. 171-4 du CCH.

Le cool roof se place au point 4, mais son temps de retour — généralement 3 à 5 ans lorsque le bâtiment est climatisé — le rapproche des actions de la première catégorie. Il ne nécessite ni arrêt d’activité ni levage : fûts et pompes au sol, seuls les flexibles montent en toiture, une plateforme logistique continue d’expédier pendant le chantier.

La place exacte du cool roof

Ce qu’il fait

Une toiture sombre atteint 50 à 70 °C sous soleil d’été ; traitée avec le système PrimaTherm® — réflectance 95 % (ASTM E903-12), émissivité 0,89 (ASTM C1371-15), SRI 120 (ASTM E1980) — elle reste entre 25 et 35 °C, soit jusqu’à −30 °C en surface. Sur le chantier d’Airbus Marignane, la mesure infrarouge à la réception donnait −29 °C. La chaleur qui n’entre pas n’a pas à être extraite : la consommation de climatisation baisse de 15 à 25 % en zone H1, 20 à 30 % en H2, 25 à 40 % en H3, soit jusqu’à −40 % de cette part. Dans un bâtiment non climatisé, le gain se lit en confort — jusqu’à −6 °C ressentis selon l’isolation — et en climatiseurs mobiles évités.

Ce qu’il ne fait pas

Il ne réduit pas la consommation de chauffage, d’éclairage ou de process. L’effet sur la consommation totale déclarée dépend donc du poids de la climatisation dans votre bilan : décisif pour un commerce en zone H3 climatisé toute la saison, modeste pour des bureaux peu climatisés en zone H1. Le simulateur donne une première fourchette ; l’étude gratuite l’affine à partir de vos factures.

Comment le prouver

OPERAT n’enregistre que des kilowattheures. Pour que la contribution du cool roof soit lisible dans votre trajectoire :

• installer un sous-comptage de la climatisation avant le chantier, ou à défaut relever les consommations par période ;
• mesurer les températures de surface (infrarouge) et intérieures avant et après, aux mêmes heures et conditions ;
• corriger des degrés-jours de refroidissement pour comparer deux étés différents ;
• consigner l’action dans le plan d’actions déposé sur OPERAT, avec la date, la surface et les valeurs certifiées du revêtement.

Nous fournissons pour chaque chantier les mesures infrarouge, le contrôle d’épaisseurs, la fiche de suivi et le dossier des ouvrages exécutés qui alimentent ce dossier.

Financement : CEE conditionnelle et TVA

Le décret tertiaire impose ; il ne finance pas. Les leviers à examiner :

• CEE, fiche BAT-EN-112 : la prime est conditionnelle. Elle vise les bâtiments tertiaires à usage commercial dont le volume est climatisé, en chaud et en froid, par pompe à chaleur, avec des forfaits de 160, 170 et 270 kWh cumac par m² selon la zone H1, H2 ou H3. Elle ne s’applique pas telle quelle à l’industrie, à la logistique ou à l’agricole, et le montant de la prime dépend du marché des certificats au moment de la demande. La demande doit précéder la signature du devis (rôle actif et incitatif de l’obligé).
• MaPrimeRénov’ ne couvre pas le cool roof.
• Fonds vert et appels à projets régionaux : pour les collectivités et sous réserve des enveloppes annuelles.
• TVA : le taux réduit de 10 % concerne le logement de plus de deux ans, pas le tertiaire.

Notre page sur les aides au cool roof en 2026 détaille ces dispositifs.

Bailleur et locataire : qui fait quoi

Le décret tertiaire vise à la fois le propriétaire et l’occupant, et c’est souvent là que les projets s’enlisent. En pratique :

• le bailleur est responsable de l’enveloppe et des équipements qu’il conserve ; la toiture, donc le cool roof, relève en général de lui ;
• le locataire est responsable de ses usages et de ses équipements ; il détient souvent les factures d’énergie et déclare les consommations ;
• le bail répartit les obligations et les coûts ; les baux récents comportent une annexe environnementale qui organise l’échange des données.

Pour une foncière ou un investisseur, la toiture réfléchissante est un investissement sur l’actif : elle protège l’étanchéité, améliore la notation Éco Énergie Tertiaire de l’immeuble, et facilite la relation avec des preneurs eux-mêmes assujettis. Pour un exploitant locataire, c’est une action à proposer à son bailleur, chiffres à l’appui, dans le cadre du plan d’actions commun.

Les erreurs fréquentes dans les déclarations OPERAT

1. Choisir une année de référence sans en avoir les factures complètes : la déclaration devient contestable.
2. Oublier une énergie : le gaz, le réseau de chaleur ou le froid livré comptent autant que l’électricité.
3. Déclarer une surface inexacte : la surface de plancher tertiaire conditionne le seuil et les objectifs absolus.
4. Ne pas documenter les actions : une baisse de consommation sans plan d’actions est difficile à défendre en cas de contrôle ; une hausse sans explication l’est encore plus.
5. Attendre 2029 pour agir : les chantiers de toiture se font par temps sec entre 12 et 35 °C ; une action décidée à l’automne se mesure l’été suivant et se déclare l’année d’après. Le calendrier est court.

Cas d’usage par type de bâtiment

Les résultats de nos chantiers de référence (technicentre TGV de Lyon, sites aéronautiques de Marignane et du Bourget, entrepôt de 1 000 m² à Marseille, salaison de Périgny avec des combles passés de 50 à 30 °C et −35 % de consommation de froid) sont présentés dans nos réalisations, avec les mesures avant/après.

Ce que change une toiture réfléchissante pour la notation

La notation Éco Énergie Tertiaire est calculée à partir des consommations déclarées ; elle ne récompense pas les intentions. Une action de toiture réalisée au printemps se lit dans la déclaration de l’année suivante, à condition que l’été ait été comparable ou que la correction climatique ait été appliquée. C’est pourquoi nous recommandons d’annoncer l’action dans le plan déposé sur OPERAT, puis de la documenter par les mesures : la cohérence entre le plan et les kilowattheures est ce qu’un instructeur regarde en premier.

Calendrier pratique pour un assujetti en 2026

• Avant le 30 septembre 2026 : déclaration des consommations 2025 sur OPERAT ; vérification de l’année de référence et de la méthode retenue.
• Automne 2026 : audit ou étude des postes ; intégration du cool roof dans le plan d’actions si la climatisation pèse.
• Printemps 2027 : chantier de toiture réfléchissante avant la saison chaude (application entre 12 et 35 °C, support sec), sous-comptage en place.
• Été 2027 : mesures ; 30 septembre 2028 : première déclaration intégrant un été complet traité.
• 2030 : première échéance ; chaque année gagnée est un été d’économies et une notation améliorée.

Le rôle d’Hélios

Nous ne sommes pas bureau d’études réglementaire ; nous sommes l’applicateur du système PrimaTherm® sur toute la France, avec des références dans l’aéronautique, le ferroviaire, l’industrie et la maintenance multi-technique. Ce que nous apportons à votre trajectoire décret tertiaire : une étude gratuite sous 48 h (métré satellite, analyse du support, qualification de la part climatisation et des aides), un chantier sans levage et sans arrêt d’activité, et des preuves mesurées à intégrer dans votre plan d’actions. Le contexte réglementaire complet — RE2020, article L. 171-4, urbanisme, feu — est décrit sur notre page dédiée.

Sources officielles : décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 sur Légifrance, dispositif Éco Énergie Tertiaire, ministère de la Transition écologique, plateforme OPERAT, ADEME, ADEME.