Un contrato, dos obligados
El dispositivo francés Éco Énergie Tertiaire, llamado decreto terciario, se dirige a los edificios, partes de edificios o conjuntos de edificios que albergan actividades terciarias en al menos 1.000 m² de superficie construida, con una reducción del consumo de energía final del 40 % en 2030, del 50 % en 2040 y del 60 % en 2050, o el logro de un valor absoluto fijado por categoría de actividad. Nuestra guía decreto terciario francés y cool roof detalla su mecanismo; esta se centra en la relación entre arrendador y arrendatario.
El artículo L. 174-1 del código francés de la construcción y la vivienda no deja elección: «los propietarios de los edificios o de las partes de edificios y, en su caso, los arrendatarios están sometidos a la obligación» por las acciones que dependen de sus responsabilidades respectivas, tal como las definen las estipulaciones contractuales. El mismo artículo añade que «definen juntos las acciones destinadas a cumplir esta obligación y ponen en práctica los medios correspondientes, cada uno en lo que le concierne», y que «cada parte asegura anualmente la transmisión de los consumos de energía» de las superficies que le corresponden. Un contrato de arrendamiento comercial que guarda silencio no hace desaparecer, por tanto, ninguna obligación: solo deja a las dos partes sin reglas del juego.
Quién declara en OPERAT
La declaración se hace en la plataforma OPERAT de la ADEME, cada año a más tardar el 30 de septiembre, por los consumos del año anterior (orden de 10 de abril de 2020, artículo 13). Los artículos R. 174-27 y R. 174-28 del código de la construcción y la vivienda organizan el reparto:
- la declaración anual la realiza el propietario o el arrendatario, según su responsabilidad respectiva, tal como resulta de los contratos que los vinculan;
- cada uno puede delegar la transmisión de sus consumos en un prestador de servicios o en el gestor de red; el arrendatario también puede delegarla en el propietario.
En la práctica, tres configuraciones cubren la mayoría de los arrendamientos comerciales.
| Situación | Quién declara qué | Punto de atención |
|---|---|---|
| Edificio con un solo arrendatario, contadores a nombre del arrendatario | El arrendatario declara todos sus consumos; el arrendador declara los de los equipos que sigue explotando | Prever que el arrendatario transmita al arrendador una copia de la declaración y del certificado |
| Inmueble o centro con varios arrendatarios | El arrendador declara las zonas comunes y los equipos colectivos; cada arrendatario declara su local, o da mandato al arrendador | Una sola entidad funcional por local en OPERAT; evitar las dobles declaraciones |
| Contrato con gastos incluidos, energía repercutida por el arrendador | El arrendador tiene los datos y declara casi siempre por cuenta del arrendatario, con mandato escrito | El arrendatario sigue estando obligado: debe recibir los datos y el certificado |
El umbral de 1.000 m² se aprecia a nivel del edificio o del conjunto, no de cada contrato: un arrendatario instalado en un centro comercial sujeto a la obligación está afectado por su local.
El certificado anual: hay que exhibirlo y anexarlo al contrato
Cada declaración validada genera un certificado digital anual (artículo R. 174-29), con la calificación Éco Énergie Tertiaire que valora el avance hacia el objetivo. Dos textos le dan alcance contractual: el artículo L. 174-1 prevé que la evaluación del cumplimiento de la obligación se anexe, a título informativo, a la promesa o al compromiso de venta y, en caso de alquiler, al contrato de arrendamiento; el artículo R. 174-32 obliga a publicar los consumos y los objetivos sobre la base del certificado, mediante un cartel visible o por cualquier otro medio pertinente.
La orden de 1 de agosto de 2025 trasladó la emisión del certificado a OPERAT y previó una medida transitoria: hasta el 1 de julio de 2026, esa evaluación y esa exhibición seguían siendo facultativas. Desde el 1 de julio de 2026, la tolerancia ha terminado. Para cualquier contrato o renovación que se firme hoy, el certificado debe existir el día de la firma, lo que supone una declaración al día y unos datos de consumo obtenidos del arrendatario a tiempo. Un arrendador que no ha declarado se encuentra sin certificado que anexar; un arrendatario que no ha transmitido sus consumos es la causa más frecuente.
Quién paga las obras: lo que permite el código de comercio francés
El decreto terciario no atribuye las obras: fija un resultado. El reparto de los gastos depende del contrato de arrendamiento comercial, regulado desde la ley de 18 de junio de 2014 y el decreto de 3 de noviembre de 2014:
- el artículo L. 145-40-2 del código de comercio francés impone un inventario preciso y limitativo de las categorías de gastos, impuestos, tasas y cánones con su reparto entre arrendador y arrendatario, un estado recapitulativo anual y, a la firma del contrato y después cada tres años, un estado previsional de las obras de los tres años siguientes con su presupuesto, así como un resumen de las obras realizadas en los tres años anteriores y de su coste;
- el artículo R. 145-35 enumera lo que no puede imputarse al arrendatario: las grandes reparaciones del artículo 606 del código civil francés y los honorarios asociados, así como las obras destinadas a remediar la vetustez o a poner en conformidad el bien o el inmueble cuando dependen de esas grandes reparaciones;
- el artículo 606 del código civil define las grandes reparaciones: muros maestros y bóvedas, restablecimiento de las vigas y de las cubiertas enteras, diques, muros de contención y de cerramiento; «todas las demás reparaciones son de mantenimiento».
El inventario se aplica a los contratos celebrados o renovados desde el 1 de septiembre de 2014, y la lista de gastos no imputables a los celebrados o renovados desde la publicación del decreto de noviembre de 2014. Estas reglas solo afectan a los gastos repercutidos: las obras de mejora decididas de común acuerdo, su financiación, su amortización y su eventual reflejo en la renta siguen siendo libres, a condición de que consten por escrito.
¿Dónde se sitúa una cubierta reflectante? No es la renovación entera de una cubierta, sino un revestimiento que protege la impermeabilización existente y reduce los aportes solares. Su calificación, reparación de mantenimiento, obra de mejora o de puesta en conformidad, depende de la redacción del contrato y del estado de la cubierta, y merece la opinión de su asesor jurídico. El reflejo útil es no dejarla en la indefinición: inscribirla en el estado previsional de las obras y dedicarle una cláusula.
El anexo ambiental: la herramienta prevista para organizar todo esto
Para los arrendamientos de locales de más de 2.000 m² destinados a oficinas o a comercios, el artículo L. 125-9 del código francés del medio ambiente impone un anexo ambiental, conocido como arrendamiento verde. El texto prevé que «el arrendatario y el arrendador se comunican mutuamente toda la información útil relativa a los consumos energéticos de los locales arrendados», que el arrendatario permite al arrendador el acceso a los locales para las obras de mejora de la eficiencia energética, y que el anexo puede prever obligaciones a cargo del arrendatario para limitar el consumo. Los artículos D. 174-19 a D. 174-21 del código de la construcción y la vivienda fijan su contenido: lista y características energéticas de los equipos de calefacción, de refrigeración, de ventilación, de iluminación y de tratamiento de residuos, consumos anuales reales de energía y de agua, facilitados por cada parte por lo que explota, y después un balance periódico de la eficiencia energética y ambiental y un programa de acciones de mejora asumido por las dos partes.
Ese programa de acciones es el lugar adecuado para inscribir la trayectoria del decreto terciario, el intercambio de datos, el subcontaje y las obras sobre la envolvente, entre ellas la cubierta. Por debajo de 2.000 m², nada impide adoptar voluntariamente el mismo anexo: evita precisamente las discusiones del 30 de septiembre. El contexto normativo completo, RE2020, urbanismo y fuego, se describe en nuestra página dedicada.
Las cláusulas que hay que negociar
- Reparto de las declaraciones: quién crea la entidad funcional en OPERAT, quién declara, con qué mandato escrito.
- Transmisión de los datos: formato, fecha límite interna, por ejemplo el 30 de junio, y acceso a los datos de los gestores de red.
- Año de referencia y método, relativo o absoluto, elegidos de común acuerdo con las facturas que los justifican.
- Programa de acciones: lista, calendario, responsable de cada acción, medición del efecto.
- Financiación de las obras de mejora: asunción por el arrendador, reparto, contrapartida en la renta, o participación del arrendatario proporcionada al ahorro de gastos que obtiene.
- Acceso a la cubierta y a los locales para las obras y las mediciones, con los plazos de preaviso, y ayudas: quién prepara el expediente de certificados franceses de ahorro energético (CEE) y es su beneficiario, teniendo en cuenta que la solicitud debe preceder a la firma de las obras.
- Certificado y fin del contrato: comunicación al arrendatario, anexión en cada renovación, exhibición, destino de los datos y de los equipos de medida.
El lugar de un cool roof en este reparto
La cubierta pertenece a la envolvente, y por tanto al arrendador; sus efectos se leen primero en los gastos del arrendatario. Eso es lo que hace de ella un caso de manual de negociación.
Una cubierta oscura alcanza de 50 a 70 °C en verano. Tratada con el sistema PrimaTherm® en 4 capas (reflectancia del 95 % ASTM E903-12, emisividad 0,89 ASTM C1371-15, SRI 120 ASTM E1980, Broof(t3) informe CSTB RA23-0010), se mantiene entre 25 y 35 °C, es decir, hasta −30 °C en superficie: se midieron −29 °C por infrarrojos en la recepción de los 5.900 m² de Airbus Marignane el 19 de junio de 2026. El calor que no entra no hay que extraerlo: el consumo de climatización baja del 15 al 25 % en la zona climática francesa H1, del 20 al 30 % en H2, del 25 al 40 % en H3, es decir, hasta −40 % de esa partida. La obra se hace sin medios de elevación y sin cerrar el centro: bidones y bombas en el suelo, solo las mangueras suben a la cubierta.
Para el arrendador, es una impermeabilización protegida de los choques térmicos, un certificado y una calificación del inmueble mejorados, un argumento para volver a alquilar; decide, financia la envolvente y da acceso a la cubierta, y la inscribe en el estado previsional de las obras y en el programa de acciones del anexo ambiental. Para el arrendatario, son unos gastos de climatización reducidos, el confort de los equipos y de los clientes y una contribución a su propia declaración; aporta los datos de consumo de antes y de después, el subcontaje y, en su caso, una participación ligada al ahorro, prevista por una cláusula.
En cuanto a la financiación, la prima de los certificados franceses de ahorro energético (CEE), ficha BAT-EN-112, es condicional: edificio terciario de uso comercial cuyo volumen se climatiza, en calor y en frío, mediante bomba de calor; importes a tanto alzado de 160, 170 y 270 kWh cumac por m² en las zonas H1, H2 y H3; solicitud que debe presentarse antes de la firma. No se aplica tal cual a la logística ni a la industria, y MaPrimeRénov’ no cubre el cool roof; nuestro artículo sobre la ficha BAT-EN-112 (en francés) detalla sus condiciones. Los casos más favorables son los de los centros comerciales y los edificios de oficinas climatizados, donde la parte de climatización pesa en los kilovatios hora declarados; nuestro artículo sobre las doce palancas de un plan de acciones sitúa la cubierta entre las demás acciones, y el simulador da una primera horquilla a partir de sus facturas (ambos en francés).
Puntos clave
- Arrendador y arrendatario están ambos obligados, cada uno en lo que le concierne; definen juntos las acciones y cada uno transmite sus consumos (artículo L. 174-1 del código francés de la construcción y la vivienda).
- La declaración en OPERAT, antes del 30 de septiembre, la hace el propietario o el arrendatario según el contrato; el arrendatario puede delegar en el propietario la transmisión de sus datos (artículos R. 174-27 y R. 174-28).
- Desde el 1 de julio de 2026, el certificado anual ya no es facultativo: se anexa al contrato y se exhibe (artículo L. 174-1, artículo R. 174-32, orden de 1 de agosto de 2025).
- Las grandes reparaciones del artículo 606 del código civil francés, entre ellas las cubiertas enteras, no pueden repercutirse al arrendatario (artículo R. 145-35 del código de comercio); lo demás se negocia y se escribe, preferiblemente en el anexo ambiental.
- Un cool roof es una inversión del arrendador en la envolvente cuyo efecto ve el arrendatario en sus gastos: hasta −30 °C en cubierta, hasta −40 % de consumo de climatización según la zona, prima CEE condicional.
Fuentes
- Código francés de la construcción y la vivienda, artículo L. 174-1: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041569865 ; artículos R. 174-22 a R. 174-32: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000043819497/ ; artículos D. 174-19 a D. 174-21 (anexo ambiental): https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000043819489/
- Orden de 10 de abril de 2020 relativa a las obligaciones de acciones de reducción del consumo de energía final en edificios de uso terciario, artículo 13: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000041842389/ ; orden de 1 de agosto de 2025 que la modifica: https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000052198856
- Código de comercio francés, artículo L. 145-40-2: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688 ; artículo R. 145-35: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029704677
- Código civil francés, artículo 606: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505
- Código francés del medio ambiente, artículo L. 125-9: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025118427
- Ministerio francés de la Transición Ecológica, dispositivo Éco Énergie Tertiaire: https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/eco-energie-tertiaire-eet ; ADEME, plataforma OPERAT: https://operat.ademe.fr/
- Informes de ensayo PrimaTherm® (ASTM E903-12, ASTM C1371-15, ASTM E1980, CSTB RA23-0010): página de certificaciones.
Preguntas frecuentes
¿Puede el arrendatario ser el único responsable de la declaración en OPERAT?
No. La ley francesa somete a la obligación al propietario y al arrendatario, cada uno por las acciones que dependen de su responsabilidad contractual. La declaración anual la realiza uno u otro según el contrato, y el arrendatario puede delegar en el propietario la transmisión de sus consumos, pero ninguna cláusula hace desaparecer la obligación de la otra parte.
¿Qué ocurre si el contrato no dice nada del decreto terciario?
Las obligaciones se aplican igualmente: cada parte declara los consumos de los equipos que explota y transmite sus datos. El riesgo práctico es la doble declaración o la ausencia de declaración, y un arrendador sin certificado que anexar al contrato. Una adenda o un anexo ambiental resuelve la cuestión en una página.
¿Puede el arrendador repercutir un cool roof al arrendatario?
Las grandes reparaciones del artículo 606 del código civil francés, entre ellas las cubiertas enteras, y las obras por vetustez o de puesta en conformidad que dependen de ellas no pueden imputarse al arrendatario en los contratos celebrados o renovados desde noviembre de 2014. Un revestimiento reflectante no es la renovación entera de una cubierta: su calificación depende del contrato y del estado de la cubierta. La solución segura es una cláusula que prevea quién financia, con una eventual participación del arrendatario proporcionada al ahorro de gastos.
¿Debe anexarse el certificado OPERAT a un contrato de arrendamiento comercial?
Sí. El artículo L. 174-1 del código francés de la construcción y la vivienda prevé que la evaluación del cumplimiento de la obligación se anexe, a título informativo, al contrato de arrendamiento. La orden de 1 de agosto de 2025 hacía facultativas esa evaluación y su exhibición hasta el 1 de julio de 2026; desde esa fecha, la tolerancia ha terminado.
¿Está afectado un arrendatario de menos de 1.000 m² en un centro comercial?
El umbral de 1.000 m² se aprecia a escala del edificio, de la parte de edificio o del conjunto de edificios de un mismo emplazamiento, no de cada contrato. Un arrendatario instalado en un centro comercial o en un edificio de oficinas sujeto a la obligación está afectado por su local, en la medida de los consumos que controla.
¿Quién cobra la prima CEE si el arrendador financia la cubierta reflectante?
En principio quien encarga y paga las obras, siempre que se cumplan los requisitos: la ficha BAT-EN-112 de los certificados franceses de ahorro energético (CEE) se dirige a los edificios terciarios de uso comercial cuyo volumen se climatiza, en calor y en frío, mediante bomba de calor, con importes a tanto alzado de 160, 170 y 270 kWh cumac por m² según la zona. La solicitud debe preceder a la firma de las obras, y MaPrimeRénov’ no cubre el cool roof. El contrato puede prever quién prepara el expediente y cómo se reparte la prima.