Un bail, deux assujettis
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire vise les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments qui hébergent des activités tertiaires sur au moins 1 000 m² de surface de plancher, avec une baisse de la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, ou l’atteinte d’une valeur absolue fixée par catégorie d’activité. Notre guide décret tertiaire et cool roof en détaille le mécanisme ; celui-ci se concentre sur la relation entre bailleur et preneur.
L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation ne laisse pas le choix : « les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation » pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives, telles que les stipulations contractuelles les définissent. Le même article ajoute qu’« ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne », et que « chaque partie assure annuellement la transmission des consommations d’énergie » des surfaces la concernant. Un bail commercial silencieux ne fait donc disparaître aucune obligation : il laisse seulement les deux parties sans règle du jeu.
Qui déclare sur OPERAT
La déclaration se fait sur la plateforme OPERAT de l’ADEME, chaque année au plus tard le 30 septembre, pour les consommations de l’année précédente (arrêté du 10 avril 2020, article 13). Les articles R. 174-27 et R. 174-28 du code de la construction et de l’habitation organisent la répartition :
- la déclaration annuelle est réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon leur responsabilité respective, telle qu’elle ressort des contrats qui les lient ;
- chacun peut déléguer la transmission de ses consommations à un prestataire ou au gestionnaire de réseau ; le preneur peut aussi la déléguer au propriétaire.
En pratique, trois configurations couvrent la plupart des baux commerciaux.
| Situation | Qui déclare quoi | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Bâtiment mono-locataire, compteurs au nom du preneur | Le preneur déclare l’ensemble de ses consommations ; le bailleur déclare celles des équipements qu’il exploite encore | Prévoir que le preneur transmette au bailleur une copie de la déclaration et de l’attestation |
| Immeuble ou centre multi-locataires | Le bailleur déclare les parties communes et les équipements collectifs ; chaque preneur déclare sa cellule, ou mandate le bailleur | Une seule entité fonctionnelle par local sur OPERAT ; éviter les doubles déclarations |
| Bail charges comprises, énergie refacturée par le bailleur | Le bailleur détient les données et déclare le plus souvent pour le compte du preneur, avec mandat écrit | Le preneur reste assujetti : il doit recevoir les données et l’attestation |
Le seuil de 1 000 m² s’apprécie au niveau du bâtiment ou de l’ensemble, pas de chaque bail : un preneur installé dans un centre commercial assujetti est concerné pour sa cellule.
L’attestation annuelle : à afficher et à annexer au bail
Chaque déclaration validée génère une attestation numérique annuelle (article R. 174-29), avec la notation Éco Énergie Tertiaire qui qualifie la progression vers l’objectif. Deux textes lui donnent une portée contractuelle : l’article L. 174-1 prévoit que l’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information, à la promesse ou au compromis de vente et, en cas de location, au contrat de bail ; l’article R. 174-32 impose de publier les consommations et les objectifs sur la base de l’attestation, par affichage visible ou par tout autre moyen pertinent.
L’arrêté du 1er août 2025 a transféré la production de l’attestation sur OPERAT et prévu une mesure transitoire : jusqu’au 1er juillet 2026, cette évaluation et cet affichage restaient facultatifs. Depuis le 1er juillet 2026, la tolérance a pris fin. Pour tout bail ou renouvellement signé aujourd’hui, l’attestation doit exister le jour de la signature, ce qui suppose une déclaration à jour et des données de consommation obtenues du preneur en temps utile. Un bailleur qui n’a pas déclaré se retrouve sans attestation à annexer ; un preneur qui n’a pas transmis ses consommations en est la cause la plus fréquente.
Qui paie les travaux : ce que le code de commerce autorise
Le décret tertiaire n’attribue pas les travaux : il fixe un résultat. La répartition des dépenses relève du bail commercial, encadré depuis la loi du 18 juin 2014 et le décret du 3 novembre 2014 :
- l’article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances avec leur répartition entre bailleur et locataire, un état récapitulatif annuel et, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux des trois années suivantes avec budget, ainsi qu’un récapitulatif des travaux réalisés sur les trois années précédentes et de leur coût ;
- l’article R. 145-35 liste ce qui ne peut pas être imputé au locataire : les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les honoraires liés, ainsi que les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre en conformité le bien ou l’immeuble lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations ;
- l’article 606 du code civil définit les grosses réparations : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture ; « toutes les autres réparations sont d’entretien ».
L’inventaire s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la liste des charges non imputables à ceux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret de novembre 2014. Ces règles ne visent que les charges refacturées : les travaux d’amélioration décidés d’un commun accord, leur financement, leur amortissement et leur éventuel reflet dans le loyer restent libres, à condition d’être écrits.
Où se place une toiture réfléchissante ? Ce n’est pas la réfection entière d’une couverture, mais un revêtement qui protège l’étanchéité existante et réduit les apports solaires. Sa qualification, réparation d’entretien, travaux d’amélioration ou de mise en conformité, dépend de la rédaction du bail et de l’état de la toiture, et mérite l’avis de votre conseil. Le réflexe utile est de ne pas la laisser dans le flou : l’inscrire dans l’état prévisionnel des travaux et lui consacrer une clause.
L’annexe environnementale : l’outil prévu pour organiser tout cela
Pour les baux de locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, l’article L. 125-9 du code de l’environnement impose une annexe environnementale, dite bail vert. Le texte prévoit que « le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués », que le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique, et que l’annexe peut prévoir des obligations à la charge du preneur pour limiter la consommation. Les articles D. 174-19 à D. 174-21 du code de la construction et de l’habitation en fixent le contenu : liste et caractéristiques énergétiques des équipements de chauffage, de refroidissement, de ventilation, d’éclairage et de traitement des déchets, consommations annuelles réelles d’énergie et d’eau, fournies par chaque partie pour ce qu’elle exploite, puis un bilan périodique de la performance énergétique et environnementale et un programme d’actions d’amélioration engagé par les deux parties.
Ce programme d’actions est le bon endroit pour inscrire la trajectoire décret tertiaire, l’échange des données, le sous-comptage et les travaux sur l’enveloppe, dont la toiture. En dessous de 2 000 m², rien n’interdit d’adopter volontairement la même annexe : elle évite précisément les discussions du 30 septembre. Le contexte réglementaire complet, RE2020, urbanisme et feu, est décrit sur notre page dédiée.
Les clauses à négocier
- Répartition des déclarations : qui crée l’entité fonctionnelle sur OPERAT, qui déclare, avec quel mandat écrit.
- Transmission des données : format, date limite interne, par exemple le 30 juin, et accès aux données des gestionnaires de réseau.
- Année de référence et méthode, relative ou absolue, choisies d’un commun accord avec les factures qui les justifient.
- Programme d’actions : liste, calendrier, responsable de chaque action, mesure de l’effet.
- Financement des travaux d’amélioration : prise en charge par le bailleur, partage, contrepartie de loyer, ou participation du preneur proportionnée aux économies de charges qu’il en retire.
- Accès à la toiture et aux locaux pour les travaux et les mesures, avec les délais de prévenance, et aides : qui monte le dossier de certificats d’économies d’énergie et en est bénéficiaire, la demande devant précéder la signature des travaux.
- Attestation et fin de bail : communication au preneur, annexion à chaque renouvellement, affichage, sort des données et des équipements de comptage.
La place d’un cool roof dans cette répartition
La toiture appartient à l’enveloppe, donc au bailleur ; ses effets se lisent d’abord dans les charges du preneur. C’est ce qui en fait un cas d’école de négociation.
Une toiture sombre atteint 50 à 70 °C en été. Traitée avec le système PrimaTherm® en 4 couches (réflectance 95 % ASTM E903-12, émissivité 0,89 ASTM C1371-15, SRI 120 ASTM E1980, Broof(t3) rapport CSTB RA23-0010), elle reste entre 25 et 35 °C, soit jusqu’à −30 °C en surface : −29 °C ont été mesurés par infrarouge à la réception des 5 900 m² d’Airbus Marignane le 19 juin 2026. La chaleur qui n’entre pas n’a pas à être extraite : la consommation de climatisation baisse de 15 à 25 % en zone H1, 20 à 30 % en H2, 25 à 40 % en H3, soit jusqu’à −40 % de ce poste. Le chantier se fait sans levage et sans fermer le site : fûts et pompes au sol, seuls les flexibles montent en toiture.
Pour le bailleur, c’est une étanchéité protégée des chocs thermiques, une attestation et une notation de l’immeuble améliorées, un argument de relocation ; il décide, finance l’enveloppe et donne accès à la toiture, et l’inscrit dans l’état prévisionnel des travaux et le programme d’actions de l’annexe environnementale. Pour le preneur, ce sont des charges de climatisation réduites, le confort des équipes et des clients et une contribution à sa propre déclaration ; il apporte les données de consommation avant et après, le sous-comptage et, le cas échéant, une participation liée aux économies, prévue par une clause.
Côté financement, la prime CEE de la fiche BAT-EN-112 est conditionnelle : bâtiment tertiaire à usage commercial dont le volume est climatisé, en chaud et en froid, par pompe à chaleur ; forfaits de 160, 170 et 270 kWh cumac par m² en zones H1, H2 et H3 ; demande à déposer avant la signature. Elle ne s’applique pas telle quelle à la logistique ou à l’industrie, et MaPrimeRénov’ ne couvre pas le cool roof ; notre article sur la fiche BAT-EN-112 en détaille les conditions. Les cas les plus favorables sont ceux des centres commerciaux et des immeubles de bureaux climatisés, où la part climatisation pèse dans les kilowattheures déclarés ; notre article sur les douze leviers d’un plan d’actions situe la toiture parmi les autres actions, et le simulateur donne une première fourchette à partir de vos factures.
Ce qu’il faut retenir
- Bailleur et preneur sont tous deux assujettis, chacun pour ce qui le concerne ; ils définissent ensemble les actions et transmettent chacun leurs consommations (article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation).
- La déclaration OPERAT, avant le 30 septembre, est faite par le propriétaire ou par le preneur selon le bail ; le preneur peut déléguer la transmission de ses données au propriétaire (articles R. 174-27 et R. 174-28).
- Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation annuelle n’est plus facultative : elle est annexée au bail et affichée (article L. 174-1, article R. 174-32, arrêté du 1er août 2025).
- Les grosses réparations de l’article 606 du code civil, dont les couvertures entières, ne sont pas refacturables au locataire (article R. 145-35 du code de commerce) ; le reste se négocie et s’écrit, de préférence dans l’annexe environnementale.
- Un cool roof est un investissement du bailleur sur l’enveloppe dont le preneur voit l’effet sur ses charges : jusqu’à −30 °C en toiture, jusqu’à −40 % de climatisation selon la zone, prime CEE conditionnelle.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 174-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041569865 ; articles R. 174-22 à R. 174-32 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000043819497/ ; articles D. 174-19 à D. 174-21 (annexe environnementale) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000043819489/
- Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, article 13 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000041842389/ ; arrêté du 1er août 2025 le modifiant : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000052198856
- Code de commerce, article L. 145-40-2 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688 ; article R. 145-35 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029704677
- Code civil, article 606 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505
- Code de l’environnement, article L. 125-9 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025118427
- Ministère de la Transition écologique, dispositif Éco Énergie Tertiaire : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/eco-energie-tertiaire-eet ; ADEME, plateforme OPERAT : https://operat.ademe.fr/
- Rapports d’essais PrimaTherm® (ASTM E903-12, ASTM C1371-15, ASTM E1980, CSTB RA23-0010) : page certifications.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il être seul responsable de la déclaration OPERAT ?
Non. La loi soumet le propriétaire et le preneur à bail à l’obligation, chacun pour les actions qui relèvent de sa responsabilité contractuelle. La déclaration annuelle est réalisée par l’un ou par l’autre selon le bail, et le preneur peut déléguer la transmission de ses consommations au propriétaire, mais aucune clause ne fait disparaître l’obligation de l’autre partie.
Que se passe-t-il si le bail ne dit rien du décret tertiaire ?
Les obligations s’appliquent quand même : chaque partie déclare les consommations des équipements qu’elle exploite et transmet ses données. Le risque pratique est la double déclaration ou l’absence de déclaration, et un bailleur sans attestation à annexer au bail. Un avenant ou une annexe environnementale règle la question en une page.
Le bailleur peut-il refacturer un cool roof au locataire ?
Les grosses réparations de l’article 606 du code civil, dont les couvertures entières, et les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent ne peuvent pas être imputés au locataire pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014. Un revêtement réfléchissant n’est pas une réfection entière de couverture : sa qualification dépend du bail et de l’état de la toiture. La solution sûre est une clause qui prévoit qui finance, avec une éventuelle participation du preneur proportionnée aux économies de charges.
L’attestation OPERAT doit-elle être annexée à un bail commercial ?
Oui. L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information, au contrat de bail. L’arrêté du 1er août 2025 rendait cette évaluation et l’affichage facultatifs jusqu’au 1er juillet 2026 ; depuis cette date, la tolérance a pris fin.
Un preneur de moins de 1 000 m² dans un centre commercial est-il concerné ?
Le seuil de 1 000 m² s’apprécie à l’échelle du bâtiment, de la partie de bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments sur un même site, pas de chaque bail. Un preneur installé dans un centre commercial ou un immeuble de bureaux assujetti est concerné pour sa cellule, à hauteur des consommations qu’il maîtrise.
Qui perçoit la prime CEE si le bailleur finance la toiture réfléchissante ?
En principe celui qui commande et paie les travaux, sous réserve d’éligibilité : la fiche BAT-EN-112 vise les bâtiments tertiaires à usage commercial dont le volume est climatisé, en chaud et en froid, par pompe à chaleur, avec des forfaits de 160, 170 et 270 kWh cumac par m² selon la zone. La demande doit précéder la signature des travaux, et MaPrimeRénov’ ne couvre pas le cool roof. Le bail peut prévoir qui monte le dossier et comment la prime est partagée.