Audit énergétique tertiaire : qui est obligé, ce qu’il contient, où placer le cool roof

Qui doit réaliser un audit énergétique

L’obligation vient de la directive européenne sur l’efficacité énergétique. La directive (UE) 2023/1791 demande aux États membres que les entreprises dont la consommation annuelle moyenne d’énergie a dépassé 85 TJ sur les trois dernières années mettent en œuvre un système de management de l’énergie certifié au plus tard le 11 octobre 2027, et que celles qui ont dépassé 10 TJ réalisent un premier audit énergétique au plus tard le 11 octobre 2026, puis au moins tous les quatre ans. Elle ajoute une exigence nouvelle : les entreprises auditées « élaborent un plan d’action concret et réalisable » à partir des recommandations, et publient ce plan et le taux d’exécution des recommandations dans leur rapport annuel.

La France a transposé ces seuils par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025, en vigueur depuis le 1er octobre 2025, aux articles L. 233-1 et suivants du code de l’énergie : système de management de l’énergie à partir de 23,6 GWh de consommation annuelle d’énergie finale, audit énergétique tous les quatre ans à partir de 2,75 GWh pour les personnes morales immatriculées au registre du commerce qui n’ont pas de tel système. L’audit est « établi de manière indépendante par des auditeurs dont la compétence a fait l’objet d’une reconnaissance », et toute entreprise dépassant 2,75 GWh déclare sa consommation annuelle d’énergie finale. Le ministère précise qu’un système de management certifié ISO 50001 dispense d’audit, que la méthodologie est fixée par l’arrêté du 10 juillet 2025 et que les justificatifs se déposent sur la plateforme de recueil de l’ADEME, contrôlée par les DREAL. En cas de manquement, l’article L. 233-4 prévoit une amende pouvant atteindre 2 % du chiffre d’affaires hors taxes, portée à 4 % en cas de nouvelle violation.

Avant 2025, l’obligation visait les grandes entreprises selon leurs effectifs et leur chiffre d’affaires ; le passage à un critère de consommation fait entrer des foncières, des enseignes multi-sites et des exploitants de patrimoine tertiaire qui n’étaient pas concernés, et en fait sortir d’autres. Le seuil se calcule tous vecteurs d’énergie confondus : électricité, gaz, réseaux de chaleur et de froid, carburants.

Ce que contient un audit énergétique

L’arrêté du 10 juillet 2025 rend obligatoire la norme NF EN 16247-1 (exigences générales), complétée par la partie 2 pour les bâtiments, la partie 3 pour les procédés et la partie 4 pour les transports. La démarche est toujours la même : réunion de démarrage, collecte des factures et des données de comptage, visite des sites, analyse des usages, hiérarchisation des actions, rapport et restitution. L’arrêté demande de couvrir, pour chaque site audité, les usages qui représentent plus de 10 % de la consommation du site, avec un minimum de trois usages, et il classe les recommandations en quatre catégories selon leur temps de retour sur investissement : un an ou moins ; de un à trois ans ; de trois à cinq ans ; plus de cinq ans. Les auditeurs justifient d’une formation et d’une expérience adaptées au domaine audité.

Pour un bâtiment tertiaire, le rapport décrit l’enveloppe (toiture, façades, vitrages), les systèmes (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, eau chaude), la régulation et les usages, puis chiffre chaque action en kilowattheures évités, en coût et en temps de retour. Le bilan 2025 publié par l’ADEME sur la période d’avril 2021 à avril 2025 donne l’ordre de grandeur du gisement : un gain médian de 10 % d’économies d’énergie identifié par les audits. Notre guide de l’efficacité énergétique du bâtiment reprend cette méthode poste par poste.

Audit, décret tertiaire et OPERAT : trois outils, une seule trajectoire

Ces dispositifs se recoupent sans se confondre :

Le décret tertiaire n’impose pas d’audit : il impose un résultat, mesuré sur OPERAT à partir des consommations déclarées chaque année. Mais il en a besoin dans deux cas. D’abord pour construire le plan d’actions que le préfet peut exiger en cas de manquement, et que notre article sur les douze leviers du plan d’actions détaille. Ensuite pour la modulation des objectifs : l’article R. 174-26 du code de la construction et de l’habitation prévoit que toute modulation, sauf celle liée au volume d’activité, « fait l’objet d’un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire et, le cas échéant, du preneur à bail », et qu’un arrêté fixe, selon la nature des actions, les durées de retour sur investissement au-delà desquelles leur coût est jugé disproportionné. Un audit conforme à la norme NF EN 16247 est la base naturelle de ce dossier. Les règles du dispositif, l’année de référence et les sanctions sont dans notre guide décret tertiaire et cool roof.

Pour une entreprise soumise aux deux textes, le calendrier se cale ainsi : audit avant l’échéance de quatre ans, plan d’action publié, actions engagées, consommations déclarées avant le 30 septembre de chaque année, et vérification de la cohérence entre les deux par le même responsable énergie. Un bâtiment qui affiche une baisse sur OPERAT sans action documentée dans l’audit, ou l’inverse, sera la première question d’un contrôle.

Où placer le cool roof dans le plan d’actions

Dans un audit de bâtiment, la toiture réfléchissante relève de l’enveloppe, au poste « apports solaires », et son effet se lit sur l’usage climatisation, parfois sur le froid de process. L’auditeur peut la chiffrer à partir de données mesurées :

• Effet sur la toiture : une toiture sombre atteint 50 à 70 °C en été ; le système PrimaTherm® — réflectance 95 % (ASTM E903-12), émissivité 0,89 (ASTM C1371-15), SRI 120 (ASTM E1980), Broof(t3) (rapport CSTB RA23-0010) — la ramène entre 25 et 35 °C, soit jusqu’à −30 °C. À Airbus Marignane, sur 5 900 m² de membrane bitumineuse, la mesure infrarouge de réception du 19 juin 2026 donnait 28,6 °C sur la zone traitée contre 57,8 °C sur la zone témoin, soit −29 °C.
• Effet sur la consommation : la climatisation baisse de 15 à 25 % en zone H1, 20 à 30 % en H2, 25 à 40 % en H3, soit jusqu’à −40 % de ce poste ; dans un bâtiment non climatisé, le gain se lit en confort, jusqu’à −6 °C ressentis selon l’isolation.
• Catégorie de temps de retour : sur un bâtiment climatisé, généralement de trois à cinq ans, ce qui place l’action dans la troisième catégorie de l’arrêté, parfois dans la deuxième lorsque la climatisation domine et que la prime CEE s’applique.
• Mise en œuvre : quelques jours, sans arrêt d’activité et sans levage — fûts et machines au sol, seuls les flexibles montent —, en 4 couches (primaire PH169, base PH107 en deux passes, finition PH107TCL), SRI conservé après vieillissement accéléré 4 000 h QUV — durée de vie conventionnelle 20 ans (fiche CEE).

Pour que l’action soit vérifiable dans l’audit suivant et sur OPERAT, nous recommandons de l’instrumenter comme le ferait un plan de mesure et de vérification : sous-comptage de la climatisation posé avant le chantier, relevés infrarouges de surface et de températures intérieures avant et après aux mêmes heures, correction des écarts de climat entre deux étés. Nos pages bureaux et tertiaire et rentabilité du cool roof décrivent la méthode de calcul que nous appliquons dans l’étude.

Côté financement, l’audit doit citer les aides avec prudence : la fiche CEE BAT-EN-112 est conditionnelle, réservée aux bâtiments tertiaires à usage commercial dont le volume est climatisé, en chaud et en froid, par pompe à chaleur, avec des forfaits de 160, 170 et 270 kWh cumac par m² selon la zone H1, H2 ou H3 ; elle ne s’applique pas telle quelle à l’industrie, à la logistique ou à l’agricole, et MaPrimeRénov’ ne couvre pas le cool roof. Notre article sur la fiche BAT-EN-112 en détaille les conditions. L’étude gratuite fournit à votre auditeur une note chiffrée sous 48 h : métré satellite, support, part de la climatisation, éligibilité CEE.

Sources

• Code de l’énergie, articles L. 233-1 à L. 233-4 : audits énergétiques et systèmes de management de l’énergie, Légifrance.
• Audit énergétique et systèmes de management de l’énergie en entreprise, ministère de la Transition écologique.
• Arrêté du 10 juillet 2025 relatif aux modalités de réalisation de l’audit énergétique en entreprise, Légifrance.
• Directive (UE) 2023/1791 relative à l’efficacité énergétique, article 11, EUR-Lex.
• Plateforme de recueil des audits énergétiques, ADEME.
• Bilan 2025 des audits énergétiques réglementaires des grandes entreprises, ADEME.
• Code de la construction et de l’habitation, articles R. 174-22 à R. 174-32, Légifrance.
• Éco Énergie Tertiaire, ministère de la Transition écologique, et plateforme OPERAT, ADEME.
• Rapports d’essais du système PrimaTherm®, page certifications.